여수시얼짱

1. 노부모부양 특별공급이란?

신혼부부, 다자녀, 국가유공자, 노부모 부양자 같은 특별공급 정책 중에 하나입니다.

핵가족화, 고령화 등으로 홀로 지내는 어르신분들이 늘고 있습니다. 출산율은 저조하고 의학의 도움으로 실질 수명이 늘어나고 있으니 예견된 문제지요.

여러 문제를 한번에 해결할 수 있는 노부모부양을 적극 장려하기 위해 정부에서 부동산 분양 시 우선권을 주는 제도입니다.

2. 공급물량

1) 민영주택 총 세대수의 3%

2) 국민주택 총 세대수의 5%

3. 자격 조건

1) 모집공고일 기준 65세 이상의 직계존속(부모님과 조부모)을 3년 이상 모셔온 상태

2) 24회 이상 납부한 청약통장

3) 주민등록상의 세대원 전원이 무주택자

4) 평생 단 한번 사용가능

5) 투기과열지구 또는 청약과열지구의 주택에 특별공급 청약 시 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해있는 세대는 청약 불가

6) 소득기준 충족

- 월평균 소득금액이 전년도 도시근로자의 가구당 평균소득의 120% 이하

- 국민주택의 경우 건물과 토지 합산 금액 2억1500만원, 자동차 차량 기준액 2850만원 이하만 신청이 가능

• 본인의 월평균 소득기준 계산은 총급여 / 근무월수를 하면 되는데, 보통의 직장인의 경우 근로소득원천징수영증 상의 21번 항목. 총급여를 근무월수인 12로 나누면 나옵니다.

간략한 조건 확인하시고 충족된다면 꼭 활용하세요.

• 내 평생 드디어 집 장만을!!
• 평생 모은 돈 상가 하나 사서 노후 준비를 해볼까?
• 은퇴해서 남은 목돈 부동산에 투자 좀 해서 임대 수익이나 좀 내볼까?

우리 부모님 세대 평범한 직장인이 누릴 수 있었던 인생 단 한 번의 투자.

지금 우리는 어떨까요? 

초저금리 시대에 살고 있는 우리는 노멀한 인생에 노멀한 직장 생활을 영위해 나가면 적어도 인생에서 두 번 이상의 투자 기회를 얻습니다. 대출을 두려워하셨던 부모님들과 다른 세대를 살고 있기 때문이겠죠? 

물가 상승률을 고려하면 2% 초반대의 현 금리는 기회입니다.

대출상환 방법에서부터 대출이자를 산출하는 엑셀 파일을 제공함으로써 대출에 대한 기본을 알아갔으면 합니다.

1. 대출 상환 방식

- 원금 균등상환

대출 기간을 정해두고 매월 일정 금액을 납입할 수 있게 원금과 이자를 조절하여 납부하는 방식입니다.

매달 고정액을 지출해야 되는 직장인에게 맞는 상품이죠.

- 원리금 균등상환

상환할수록 대출원금이 줄어들게 되므로 이자도 점차 줄어듭니다.

- 만기일시상환

보통 필요경비가 필요한 상가대출에 많이 사용되는데 원금은 만기에 일시 상환하고

대출기간 동안 이자만 납입합니다. 무분별한 대출이 이뤄질 수 있으므로 최근 정부에서 대출기간을 줄이고 있습니다.

2. 대출이자계산기

상환방식별 상환 구조에 대해 쉽게 파악할 수 있고, 대출이자를 쉽게 알 수 있습니다.

간단한 파일이지만 도움되셨으면 합니다. 인터넷 포털 검색하는것도 은근히 시간이 많이 들어 만들었습니다.

1. 전세보증금을 지키기 위해 우리가 해야 될 일은 무엇일까요?

전입신고와 확정일자를 받는 것이 그 첫단계인데요. 이는 우선 변재권을 가지는 것이지 전세보증금을 곧바로 돌려받을 수 있는 방법은 아닙니다.

집주인한테 전세보증금을 주고 전세로 살다가 전세기간이 끝나고 나올때 전세보증금을 돌려받을 수 있어야 하는데 집주인이 돌려주지 못하는 상황이 발생하게 된다면?

당장 다른 집으로 이사가야되는 상황에 돈이 필요한데 언제 받을 수 있을지 답답하기만 하죠.

공기업인 [HUG] 주택도시보증공사에서 이와 같은 서민들의 전세보증금을 지키기 위한 보증제도를 시행하고 있는데 아직 많은 분들이 모르고 계셔서 알려드리고자 합니다.

2. 전세보증금반환보증

전세보증금 반환보증이란?

주택도시보증공사에서 집주인을 대신해서 전세금을 돌려주는 보증제도입니다.

소중한 전세보증금을 지키기 위해 집주인을 대신하여 전세금을 먼저 돌려드리고 주택도시보증공사에서 집주인에게 보증금 청구를 하는 구조입니다.

보증보험 가입은 전세계약 시 또는 전세 기간 중 항상 가능합니다.

가장 중요한 보증료는 2020년 연말까지 70~80% 할인 중입니다. 전세금 2억 원 기준 올 연말까지 12만 원정도로 가능합니다. 12만원 투자로 소중한 내 전세자금을 100% 지키세요.

ex) 전세금 2억 원, 대출금 1억 6천, 전세계약기간 2년 계약자가 반환보증 이용 시 615,000원 정도이나 올해 연말까지는 123,500원 정도로 가입 가능합니다. 추가로 3자녀를 둔 임차인은 82,000원에 가입 가능합니다. (전세보증금반환보증료+은행 대출 보증료를 합친 금액입니다.)

주택도시보증공사에서 임차인에게 먼저 전세보증금을 돌려준 후 집주인에게 청구할 시 집주인들도 연체 시 연체료가 발생되잖아요? 이 또한 올해 말까지 감면해 줍니다.

3. 임차권 등기

전세기간이 끝났는데 전세보증금을 못 돌려받고 이사를 가야 되는 상황이 발생되잖아요.

이때 그냥 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권이 상실돼서 보증금을 못 돌려받는 상황이 발생됩니다.

이를 위해 필요한 게 임차권 등기입니다. 혹시나 이 집이 경매에 넘어갔을 때 문제가 되는 것이죠.

법원에서 경매개시 결정이 떨어져도 자신의 임차권을 우선 배당해 달라고 청구할 수 있습니다. 경매 시 낙찰금에서 임차인에게 우선 변제한다는 뜻이죠.

임차권 등기 신청을 주택도시보증공사가 대신해줍니다. 법무비 30만 원 정도도 세이브되죠.

4. 주택분양보증상품

아파트 분양을 받았는데 중간에 부도가 나면 어쩌죠?

이럴 때 주택도시보증공사가 돌려주는 상품이 주택분양보증상품입니다.

계약금이나 중도금을 넣었는데 사업자가 부도가 나면 돌려받을 방법이 없는데 이런 상품으로 돌려받을 수 있는 것이죠. 

(주상복합이나 오피스텔도 포함)

이 상품도 올해 말까지 50% 할인됩니다.

보통 사업자들이 가입하는 상황이니 분양받을 때 XX건설 시공사, XX 시행사에서 내가 분양받을 아파트가 주택분양보증상품에 가입시켰는지 꼼꼼히 확인하는 것이 필요합니다.

여기서 중요한 사실은 입주자 모집 공고에 나와있는 계좌만 보증받을 수 있으니 주의가 필요합니다.

보상받을 수 있는 과정으로는 환급 이행으로 계약금 및 중도금을 돌려받는 것과 분양 이행으로 아파트를 완공시켜 입주하는 두 가지 방법을 택합니다. 입주예정자의 3분에 2가 동의하여 양자택일하는 것이죠.

이행방법 결정하는데 2개월, 실제 환급에 1개월 정도 소요되는데 제도개선으로 사회배려계층에 대해서는 간략화해서 한 달 만에 이행되게 진행합니다. (이자부담이 줄어들기 때문에 중요하죠.)

특별공급이란 정책적으로 배려가 필요한 계층 가운데 무주택자를 위해서 집을 분양받을 수 있도록 하는 제도를 말합니다. 집을 분양받을 때 우선순위를 주는 것이죠.

신혼부부, 다자녀, 국가유공자, 노부모 부양자 같은 특별공급 정책 중에 하나입니다.

이 모든 정책의 기본은 평생 딱 한 번의 기회를 주는 것이니 잊지 마세요!

1. 다자녀 특별공급이란?

3명 이상의 자식을 둔 모든 가정 중에서 현재 집이 없는 경우에게 우선적으로 기회를 주는 것.

2. 다자녀 특별공급 조건

1) 주민등록상 자녀가 세 명 이상일 것. (태아, 입양 포함)

2) 과거에 청약 당첨 이력이 전혀 없어야 함

3) 세대 구성원 전부가 주택을 비롯한 분양권이 존재하지 않아야 한다.

4) 청약 통장에 가입한 상태이며 6회 이상 납입하여야 한다.

3. 다자녀 특별공급 점수 기준

배점기준표에 따라 점수가 높은 순으로 선정됩니다.

아래 표를 보시고 나의 점수는 얼마나 되는지 확인하세요. (영유아의 기준은 공고일 기준 만6세 미만입니다.)

4. 다자녀 특별공급 유리한 케이스

• 자녀가 미성년 중에서도 영유아일수록 확률이 올라간다.
• 무주택 기간과 해당 지역에 10년 이상 거주 시 최고점이다.

5. 국민주택일 경우의 소득 및 자산 기준

국민주택일 경우 보다 엄격한 기준이 적용됩니다.

민영주택과 공공주택 특별법이 적용되지 않는 국민주택은 미적용입니다.

1) 소득기준

해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120% 이하

2) 자산기준

부동산(건물+토지) 215,500,000 이하

자동차 27,640,000 이하

1. 신혼부부 특별공급이란?

신혼부부, 다자녀, 국가유공자, 노부모 부양자 같은 특별공급 정책 중에 하나입니다.

정책적, 사회적으로 배려가 필요한 신혼부부들의 주거 안정을 위한 제도로 국민주택 이나 민영주택에 대한 특별공급 신청을 생애 단 한번 할 수 있습니다. 9억원 미만의 전용면적 85m² 이하 규모 주택이어야 하고 전체 문양물량중 공공주택의 30%, 민영주택의 20% 내외 물량이 할당됩니다. 세대주 및 세대원 중 한명만 신청이 가능하며 최근 정부 부동산 대책을 보면 신혼부부 내집마련 소득 요건을 완화하는 등 특별공급에 대한 당첨 기회를 늘리는 추세입니다.

2. 자격요건

• 혼인기간 7년이내
• 동일등본에 등재된 세대 전원이 무주택세대 구성원
• 혼인신고 후 한번이라도 주택을 소유한적이 있으면 제외
• 입주자모집공고일 기준 청약통장 유지
• 투기과열지구 내 분양가 9웍원초과 아파트 제외
• 한부모가정의 경우 6세이하 자녀가 있는 경우 가능
• 국민주택에는 부동산가액 2억1550만원 이하 자동차가액은 2764만원 이하 보유하여야 가능
• 신혼부부 특별공급 소득 조건 (2020년) 만족 (아래 추가 설명)

2-1 신혼부부 특별공급 소득 조건 (2020년) 

민영주택은 월평균 소득 120%이하, 부부 모두 소득이 있을 경우 130%이하,

공공주택은 월평균 소득 100%이하, 부부 모두 소득이 있을 경우 120%이하면 가능합니다.

본인의 월평균 소득기준 계산은 총급여 / 근무월수를 하면 되는데, 보통의 직장인의 경우

근로소득원천징수영증 상의 21번 항목. 총급여를 근무월수인 12로 나누면 나옵니다.

그외 신규 입사자, 퇴사자 등의 계산 변수는 국토부 사이트에서 신혼부부특공운영지침을 다운받아 

참고하시면 됩니다.

3. 가점 기준

• 태아 나 입양아도 자녀수 포함
• 혼인신고 이전에 출생한 자녀도 인정 (7.10 주택법)

4. 신혼부부 특별공급 자격입증 제출서류

내용 참고하시어 생애 단 한번 사용할 수 있는 특별한 청약기회를 놓치지 마시길 바랍니다.

상가 분양이나 구입 후 임차인이 구해지 않아 오랜 시간 공실의 아픔을 느끼는 임대인이 늘고 있습니다.

코로나로 인한 경기 침체로 기존 상가에서도 공실률이 높아지고 있죠.

현실은 받아들여야 하겠지만 진짜 문제는 아무것도 하지 않고 가만히 있는 거라 생각합니다.

공실률을 줄이기 위한 최고의 방법을 소개해 드리겠습니다.

나의 상가, 공실에서 벗어나기

1. 최대한 많은 부동산에 상가 임대 매물을 내놓는다. (타 지역 포함)

가장 중요한 항목인데요. 최대한 많은 부동산에 임대 매물을 내놓아야 합니다. 포인트는 타 지역 부동산인데요.

적지 않은 비율로 타 지역 부동산을 통해 계약된 사례가 많습니다. 기본적으로 타지역 부동산 매물 등록은 필수죠.

핵심은 최대한 많은 부동산에 임대 매물 등록 후 각 부동산별 주소록 관리를 간략하게 핸드폰에 저장시켜 놓는 것입니다.

ex) 01099999999 대한부동산 (1000/30, 렌트프리 6개월 말함)

2. 부동산 중개 사무소 수수료 협상 (따블/따따블)

부동산 중개업은 결국 돈을 벌어야 하는 사업이죠. 법정 수수료 0.9%에 계약 시 따블을 지급한다고 하시면 중개사분들 발 벗고 나서실 겁니다. 상당한 효과가 있죠. 유능한 중개 사무소를 적극 공략하여 수수료 따블을 언급하세요.

3. 임대현수막(플래카드)

임대현수막은 보통 문의한 부동산 중개사 쪽에서 붙이는데 거기에 만족하지 마시고 개인적인 임대인 연락처를 따로 작은 현수막으로 제작 또는 프린트하여 붙이세요.

상당히 많은 임차인 분들이 중개수수료 절약하기 위해서 개인 거래 원하십니다.

나는 개인 거래 싫은데? 괜찮습니다. 개인 거래하시면 소정의 금액만으로 공인중개사분들께 서류 작업 부탁할 수 있습니다.

4. 지역부동산 신문 이용(까치신문), 지역 부동산 카페 활용

많이들 이용하시는 방법인데 나의 상가를 어필할 수 있는 문구로 접근하셔야 합니다.

5. 임대상가 인테리어/청소/페인트 칠로 가치 높이기

특히 분양상가는 성냥갑처럼 똑같이 생긴 상가들이 즐비합니다. 최근 유행하는 스트리트형 상가 또한 그 많은 상가들 중에 나의 상가를 어필하려면 상가 청소, 인테리어 관리는 필수입니다.

현장에 가보면 공실이 오래가는 곳은 확실히 임대인 분들께서 관리를 안 하시는 경향이 있습니다.

6. 가격 수준이 적절한지

나의 임대가가 적정한지 항상 파악하고 계셔야 합니다. 주변 입점 임차인에서 물어보시든 부동산을 통하시든 임대 시세 파악을 위해 항상 노력해야 합니다. 

직방/다방 등을 활용하여 월세시세 적정여부 수시로 확인하는 것도 방법이죠.

7. 임대 광고 칼러 전단지 만들어 공인중개사 사무소에 뿌림

임대업도 영업입니다. 공인중개사분들이 임차인 분들께 최대한 내 물건을 홍보해야 되는데 그 많은 물건들 중 내 물건을 어필할 중개사분이 몇이나 계실까요. 내 상가에 대한 정보를 최대한 간단하고 눈에 띄게 정리하여 중개사분들께 홍보를 해야 합니다. 여기서 중요한 것은 내 상가의 장/단점을 확실히 파악 후에 어필해야 합니다. 그래야 임차인과 임대인의 상생으로 안정적인 운영이 가능하죠.

8. 공인중개사 관리 : 각인효과

롤케이크 같은 간식으로 중개사분들과 친분을 쌓으세요. 주기적으로 연락하여 내 상가를 각인시켜야 합니다.

부동산에 임차인이 물건을 알아보러 와도 내 물건을 소개해주지 않으면 아무 소용이 없습니다.

주기적으로 연락하여 내 상가를 각인시켜야 합니다.

9. 프리랜트 및 협상시 임대료 하향조절

공실이 오래간다면 대책으로 임대료 하향 조절이나 프리 렌트 같은 공격적인 마케팅을 펼쳐야 합니다.

중개사 분과 주기적인 연락으로 프리 렌트나 임대료를 상담하세요.

10. 프랜차이즈 본사(편의점/카페)에 문의

프랜차이즈 만큼 안정적인 임차인은 없겠죠? 프랜차이즈 입점을 위해서는 해당 홈페이지에 보시면 입점을 원하시는 분들을 위한 카테고리가 있습니다. 적극적으로 연락하여 구애하셔야 합니다. 내 상가의 장/단점, 면적은 어느 정도고 원하는 임대료는 이 정도이니 내 상가에 들어와 달라고 말이죠.

이 모든 게 내 상가에 대한 자신감이 없으면 의미 없는 일이겠죠. 열정을 가지고 하나하나 실행해 가시면 분명 빠른 시간 안에 임대를 놓으실 수 있을 것입니다.

나는 상가를 샀다.

2018년 가을, 주변에서 단기에 부동산으로 큰돈을 벌었다는 말들에 홀려 무턱대고 분양 상가 하나를 물었다.

상가에 시옷도 모르는 내가 무슨 용기로 그런 말도 안 되는 결정을 했나 지금도 의문이나 일은 이미 벌어졌고 지금해야 될 일은 문제 해결. 그래 난 미끼를 문 것 뿐이여.

그해 가을부터 지금까지 상가 계약, 등기, 세금에 이르기까지 몸소 경험한 상가에 대한 모든 것을 기록한다.

2018년 가을 5억원 상가를 분양받았고 2020년 잔금 및 등기까지 완료된 온전히 나의 상가... 아니 70%는 은행ㄱㄱ ㅓ.

Chapter 1. 세금

상가를 소유함으로 발생되는 세금은 크게 6가지로 볼 수 있다.

1) 취득세

2) 인지세

3) 재산세

4) 종합부동산세

5) 부가세

6) 종합소득세

1) 취득세

상가란 건물은 주택외의 부동산이니 매입가에 취득세 4% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.4% = 4.6%의 세금을 내야 한다. 5억원의 4.6% = 2천3백만원.

2) 인지세

계약서 등 증서 작성에 따른 납부 세액으로 1억 ~ 10억의 물건은 15만원을 납부한다.

3) 재산세

부동산 보유 시에 납부하는 세금으로 5억에 대한 건물분+토지분으로 나눠 각각 부과한다.

나의 소중이 상가의 계약서엔 건물(3억9천) + 토지(1억1천)이라 나와 있다.

건물분 3억9천 * 0.25% = 682,500원

토지분 1억1천 * 0.2% = 154,000원

내가 납부해야될 재산세는 총 836,500원이 되겠다.

4) 종합부동산세

토지만의 공시지가가 80억 원이 넘어야 하므로 해당 사항 없다. 부럽다... 내 토지는 1억1천이네.

5) 부가세

상가 임대에 관련된 세금.

나는 일반사업자로 신고를 했으니 월세와 보증금의 10%를 부가세로 납부해야 된다.

상/하반기로 나누어 납부를 하며 년간 총 납부액을 쉽게 계산해 보면, 보증금/월세를 3천만원/200만원을 받기를 원하니

월세 = 월세*10%, 120만원

보증금 = (보증금*이자율)*365*10%, 26,915원

총 1,226,915원이 발생하나 납부 주체는 임대/임차인이 계약서상의 협의 내용으로 정한다. 보통 임차인이 납부한다.

6) 종합소득세

내가 한 해 동안 총 얼마를 벌었으니 번 만큼 내는 세금.

나는 직장인이니 직장근로 소득 + 상가 임대수익(상가 대출 이자 등 부대비용 제외 순수익) 을 합친 금액을 소득세율에 따라 납부한다. 어마어마한 상가 대출이자가 발생하고 있으니 임대수익으로 소득세율 구간 변동은 없을 거 같다...

임대소득이 많아야 연간 360 발생 될거 같은데 공제항목을 아래 자동계산기에 넣어보면 종합소득세가 80만원 정도 증가한다.

참고 : 종합소득세 자동계산기

http://incometax.calculate.co.kr/general-income-tax-calculator

결론

5억의 상가를 취득할 때 2천3백만원을 납부해야하며, 매년 그것도 임대 수익이 발생할 경우 160만원(매달 13만원)의 세금이 발생한다. 거기에 중계 수수료는 0.9% 이내에서 합의지만 그 어떤 중개사분이 합의를 해주실까 싶으니 복비만 288만원이다.

어마어마한 상가이자에 세금까지 고려하면 월세 200을 받아도 공실, 관리비, 부대비용 생각하면... 아... 가슴이... 

상가 구입을 고려하시는 분들께 조금이나마 도움을 드리고자 일기식으로 작성한 글이니 존댓말 생략으로 인한 언짢음은 없으셨으면 합니다^^;